Wonen in gemeenschap

Veel vragen die binnenkomen hebben te maken met het wonen in een gebouw of complex met gemeenschappelijke elementen, waar dus een vereniging van eigenaren actief is om die gemeenschappelijke elementen te beheren. Het wonen in gemeenschap is een bron van ellende, dus voor advocaten een bron van inkomsten. Ik zal in de komende columns aandacht besteden aan aspecten die me interessant lijken voor lezers, vandaag specifiek voor de wat minder mobiele mens.

Opheffen van alle fysieke barrières in de maatschappij

In 2013 werd een wet aangenomen om gehandicapten positief te discrimineren. Het gaat om de Wet 1/2013, van 29 november. Op grond van deze wetgeving -die een veel bredere werking heeft dan alleen het aspect wat ik in deze column zal toelichten- moeten alle fysieke barrières in de maatschappij worden opgeheven zodat er geen belemmeringen zijn voor toegang tot een woning of de gemeenschappelijke ruimtes. Dit heeft een effect op flatgebouwen, wooncomplexen en resorts waar sprake is van gemeenschappelijk eigendom.

Hoe het werkt

Elk gehandicapte eigenaar, of eigenaar die een gehandicapte persoon in huis heeft, mag in de VVE voorstellen om de aanpassingen te verrichten. Dit geldt ook voor personen die ouder zijn van 70 jaar. De leeftijdsgrens van 70 jaar is helder, maar wat precies verstaan wordt onder een gehandicapt persoon is redelijk cryptisch omschreven. Een handicap is volgens de wet “een situatie die blijkt uit de interactie tussen personen met gebreken die voorspelbaar permanent zijn en elk type hindernis die hun volledige en effectieve participatie in de maatschappij onder gelijke voorwaarden als anderen verhinderd of belemmerd”. Een stukje verder lezen we dat een persoon met een handicap iemand is die “fysieke, geestelijke, intellectuele of zintuiglijke gebreken heeft die voorspelbaar permanent zijn en die in de interactie met verschillende drempels een belemmering of verhindering kunnen zijn voor de volledige en effectieve participatie in de maatschappij onder gelijke voorwaarden als anderen”. Met deze toevoeging kan vrijwel iedereen die zich op enig moment gehinderd acht in de toegang tot gemeenschappelijke ruimtes op grond van een bepaalde intrinsieke beperking een beroep doen op de wet en aanpassingen eisen.

Rol van de ALV

Aardig aspect is dat er geen toestemming lijkt te zijn vereist van de Algemene Leden Vergadering (ALV) om de aanpassingen uit te voeren. Op verzoek van de betreffende eigenaar kan de voorzitter (president) de aanpassingen dus naar eigen goeddunken uit laten voeren en verhalen op de andere eigenaren, maar dat is naar mijn mening een wassen neus want voor het uitvoeren van dergelijke aanpassingen is in de regel een aardig budget nodig en zal de ALV alsnog bijeengeroepen moeten worden om dat budget vast te stellen.

Kosten

De kosten van de aanpassingen mogen niet “disproportioneel” zijn. Dat houdt in dat de kosten van de aanpassingen niet het reguliere jaarbudget mogen overstijgen.  Tot die grens moet iedereen verplicht bijdragen. Als de aanpassingen duurder uitvallen moet de ALV geraadpleegd worden, maar met een eenvoudige meerderheid (50% van de stemmen) kunnen eigenaren ook verplicht worden tot een bijdrage die hoger is dan de reguliere bijdrage. Als de ALV weigert om aanpassingen te doen die het jaarbudget overstijgen, kunnen de eigenaren die de aanpassingen voorstellen het verschil bijbetalen om op die manier toch de andere eigenaren te dwingen tot een bijdrage.

De gevraagde aanpassingen hoeven zich niet te beperken tot de ingang van het gebouw of complex, maar ook mag verlangd worden dat er toegang is tot alle gemeenschappelijke ruimtes, zoals de tuin, zwembad of garage.

Praktijk

Ik heb er om me heen eens op gelet, maar ik kan maar weinig gebouwen vinden waar de toegang moeilijk of onmogelijk zou zijn. Wetgeving die toegang verschaft voor minder mobiele mensen bestaat al jaren, hoewel voornamelijk op administratief niveau, in bouwreguleringen en wetten met betrekking tot ruimtelijke ordening. In de rechtspraak zijn er vrijwel geen geschillen te bespeuren die dit aspect behandelen. Mensen zijn kennelijk zonder druk van de wetgever in staat om te begrijpen dat gehandicapten nou eenmaal specifieke voorzieningen behoeven en dat daar geen probleem van gemaakt moet worden. Ik vraag me dus af of deze relatief nieuwe wet in de praktijk nog wel noodzakelijk was, zeker nu het begrip handicap wordt uitgebreid naar een “geestelijke, intellectuele of zintuiglijke” toestand. Daar vallen ook mensen onder die gewoon niet goed bij hun hoofd zijn, en die wil je toch geen reden geven om onredelijke aanpassingen te eisen.

10 mei 2017

Mr. Roeland B.C. van Passel