Na jarenlange overwinningen van consumenten die allerlei praktijken van de banken aan de kaak stelden, hebben ze nu voor het eerste een bittere nederlaag te verteren. Een groot deel van de kosten van de hypotheek moet door de cliënt van de bank betaald worden.

Vernietigende uitspraak

De Hoge Raad van Spanje, oftewel het Tribunal Supremo, heeft in een zitting met alle rechters op 28 februari 2018 een uitspraak gedaan in een tweetal zaken waar cliënten van banken een vordering hadden ingesteld tot terugbetaling van de kosten van de hypotheek. Aangezien de zitting is gehouden in aanwezigheid van alle rechters van de betreffende afdeling, houdt dit in dat deze uitspraak bindende werking heeft voor alle lagere rechters in Spanje die soortgelijke zaken behandelen.

Twijfels

In 2015 wees het Tribunal Supremo het eerste vonnis (arrest) over dit onderwerp. Toen overwoog het Tribunal Supremo dat vooral gekeken moest worden naar de wijze waarop de kostenverdeling tussen bank en cliënt tot stand is gekomen. Als de bankvoorwaarden bepalen dat de cliënt alle kosten moet betalen, maar er was geen overleg geweest over die voorwaarden, dan vond de Hoge Raad die voorwaarden nietig. De cliënt kon dan een deel van de kosten van de hypotheek terugvorderen.

Dat was een beetje een vreemde uitspraak. Banken treden niet in onderhandeling met consumenten. Banken leggen hun voorwaarden op, en daar kun je het mee doen. Het is vaak een “take it or leave it” aanbod. Deze uitspraak bracht dus niet veel opheldering over de vraag wie de kosten van de hypotheek moet betalen, maar veel consumenten zagen wel een opening om al deze kosten terug te vorderen. Veel advocaten boden een “no cure no pay” behandeling aan. Dat maakte het wel zo makkelijk voor veel consumenten. Inmiddels is er met deze uitspraak wat meer duidelijkheid.

Wat zijn de kosten van de hypotheek?

De kosten van de hypotheek zijn bijvoorbeeld de taxatie, de notaris, het kadaster en de gestor, maar ook de belastingen die geheven worden door de regionale overheden, de zogenaamde Actos Juridicos Documentados. Deze belasting wordt ook wel “stempelgeld” genoemd en is vaak de grootste kostenfactor. Deze komt hoe dan ook voor rekening van de cliënt, volgens de Hoge Raad, omdat de belastingwetgeving dit nou eenmaal bepaald. De afspraken tussen bank en cliënt doen dus niet terzake.

Miljarden

Er wordt geschat dat de banken hiermee bevrijd worden van een rekening van ongeveer 16 miljard euro. De juridische sector die er een bedrijf van maakt om vorderingen in te dienen tegen banken, is de grote verliezer. Ik heb me gelukkig nooit met dit soort vorderingen beziggehouden. Ik ben zeker geen fan van de banken, integendeel, maar vind het logisch dat de kosten van het vestigen van hypotheek op de cliënt worden afgeschoven. De logica is jammer genoeg vaak zoek. Het lijkt erop dat we in een wereld leven waarin iedereen denkt dat ze alleen maar rechten en geen verplichtingen hebben, en alles maar gratis moet zijn. In dit geval gaat die vlieger niet op. Iedereen die een “gratis” advocaat heeft ingeschakeld om zo’n vordering in te stellen, zal van de bank de rekening gepresenteerd krijgen. Uiteindelijk betalen ze dus dubbel.